Kurzfassung
Ein Makler-Flyer zur Eigentümer-Akquise soll Verkaufswillige dazu bringen, sich zu melden, bevor sie einen anderen Makler beauftragen. Er wirkt am besten mit einem konkreten Anlass (Verkauf in der Nachbarschaft, Marktbericht für den Stadtteil, Bewertungsangebot), wenn er in einem begrenzten Gebiet alle paar Monate wiederholt wird. Rechtlich heikel sind vor allem Versprechen wie „Verkauf zum Höchstpreis“, erfundene Suchkunden und Bewertungsangebote, die nicht halten, was sie versprechen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein Verkaufsauftrag ist viel wert: Für eine gebrauchte 80-m²-Wohnung zum Bundesdurchschnitt von 2.390 € je m² bringt die Verkäuferseite bei 3,57 % Provision rund 6.800 €, in teureren Märkten ein Vielfaches.
- „Hausverkauf zum Höchstpreis“ kann irreführend sein (OLG Hamburg, 5 U 180/20); wer nur auf „Bestpreis“ umformuliert, riskiert einen kerngleichen Verstoß (LG Konstanz, 9 O 17/22).
- Eine kostenlose Bewertung zu bewerben ist zulässig, solange tatsächlich ein Wert geliefert wird. „Bewertung in zwei Minuten“ ohne Ergebnis wurde untersagt (LG Berlin, 103 O 69/20).
- Eigentümernamen aus dem Grundbuch zu holen, um einen Verkauf anzubahnen, ist nicht zulässig (OLG München, 34 Wx 36/26 e, 2026).
- Branchenratgeber empfehlen, das Gebiet zu begrenzen und die Aktion im Abstand weniger Monate zu wiederholen, statt einmal groß zu streuen.
Was muss ein Akquise-Flyer leisten?
Ein Akquise-Flyer verkauft keine Immobilie, er verkauft den Makler. Er richtet sich an Eigentümer, die vielleicht in einem, vielleicht erst in drei Jahren verkaufen. Deshalb muss er zwei Dinge schaffen: im Moment des Lesens einen Grund zur Reaktion geben und über viele Monate den Namen im Gedächtnis halten. Das gelingt selten mit einem einzelnen Wurf, sondern mit einer Serie im selben Gebiet, das sogenannte Farming. Wie Farming und andere Offline-Wege der Objektakquise funktionieren, beschreibt der Artikel Objektakquise für Makler. Hier geht es um den Flyer selbst: Anlass, Text und Rechtsrahmen.
Vom Objekt-Exposé unterscheidet sich der Akquise-Flyer auch rechtlich. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis nach § 87 Gebäudeenergiegesetz gelten für Immobilienanzeigen vor Verkauf oder Vermietung eines konkreten Objekts, nicht für einen Flyer, der Eigentümer allgemein anspricht.
Was ist ein gewonnener Verkaufsauftrag wert?
Wie viel ein Flyer kosten darf, hängt davon ab, was ein Auftrag bringt. Seit 2020 gilt beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher der Halbteilungsgrundsatz: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen beide gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Üblich sind je Seite zwischen 2,98 % und 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, je nach Bundesland.
- Bundesdurchschnitt: Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Schnitt 2.390 € je m² (Immobilienmarktbericht Deutschland des AK OGA). Eine 80-m²-Wohnung für rund 191.000 € bringt bei 3,57 % auf der Verkäuferseite rund 6.800 €.
- Teurer Markt, Beispiel Hamburg: Der Median für Ein- und Zweifamilienhäuser lag 2025 bei 565.000 € (Gutachterausschuss Hamburg). Bei 3,125 % bringt die Verkäuferseite rund 17.650 €.
- Zum Vergleich: Ein IVD-Praxisbeispiel mit Google Ads kommt auf rund 2.700 € Werbekosten je gewonnenem Verkaufsauftrag.
| Provision je Seite | Gesamt | Bundesländer |
|---|---|---|
| 3,57 % | 7,14 % | Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen |
| 3,125 % | 6,25 % | Hamburg |
| 2,98 % | 5,95 % | Bremen, Mecklenburg-Vorpommern |
| 2,98 % oder 3,57 % | 5,95 % oder 7,14 % | Hessen (regional unterschiedlich) |
| 2,38–2,98 % oder 3,57 % | 4,76–5,95 % oder 7,14 % | Niedersachsen (regional unterschiedlich) |
Welche Anlässe funktionieren für einen Makler-Flyer?
Ein Flyer ohne Anlass („Wir sind Ihr Makler im Viertel“) wird überblättert. Ein Anlass gibt dem Eigentümer einen Grund, genau jetzt zu reagieren. Branchenratgeber nennen vor allem die ersten drei:
- Verkauft in Ihrer Nachbarschaft: Die Mitteilung über eine verkaufte Immobilie in der Nähe wirkt als Referenz und weckt die Frage „Was wäre meine wert?“. Adresse und Details nur mit Einverständnis der Verkäufer nennen; die Straße oder das Quartier reichen meist.
- Marktbericht für den Stadtteil: Preisentwicklung, Zahl der Verkäufe, Angebotsdauer, verbunden mit dem Angebot einer individuellen Ersteinschätzung. Seriöse Quellen sind die Marktberichte der Gutachterausschüsse.
- Bewertungsangebot: Eine kostenlose Wertermittlung ist als Angebot zulässig, wenn tatsächlich ein Wert geliefert wird (siehe unten).
- Echter Suchkunde: „Für eine Familie mit Kind suchen wir ein Reihenhaus in Ihrer Straße“ funktioniert, wenn es diesen Kunden gibt. Ohne konkreten Suchauftrag ist die Aussage irreführend.
- Lebensereignisse als Themenflyer: Wohnen im Alter, Erbe einer Immobilie, Verkleinern nach dem Auszug der Kinder. Sachlich informieren, nicht auf eine konkrete persönliche Lage anspielen.
- Veranstaltung: Infoabend oder Sprechstunde im Viertel, etwa zu Wertermittlung oder Erbfall. Gibt einen Termin, zu dem man ohne Verpflichtung kommen kann.
Textbausteine für Überschrift und Handlungsaufforderung
Die Überschrift nennt den Anlass, der Text einen Nutzen, die Handlungsaufforderung genau einen nächsten Schritt. Beispiele, die ohne unbelegte Versprechen auskommen:
- Pro Flyer ein Anlass und eine Handlungsaufforderung, nicht fünf.
- Ein eigener QR-Code je Welle und Gebiet zeigt, welcher Anlass funktioniert. Anleitung im Artikel QR-Codes auf Flyern.
- Name, Foto und Telefonnummer des Maklers schaffen Vertrauen; Eigentümer beauftragen eine Person, keine Marke.
| Anlass | Überschrift | Handlungsaufforderung |
|---|---|---|
| Verkauf im Viertel | In Ihrer Straße verkauft: Wissen Sie, was Ihre Immobilie heute wert ist? | QR-Code scannen oder anrufen, Einschätzung innerhalb einer Woche |
| Marktbericht | Wohnen in [Stadtteil] 2026: So haben sich die Preise entwickelt | Kompletten Marktbericht kostenlos anfordern |
| Bewertung | Kostenlose Wertermittlung mit Besichtigung, ohne Verpflichtung | Termin vereinbaren |
| Suchkunde (nur wenn echt) | Wir suchen für eine konkrete Familie ein Reihenhaus in [Straße/Quartier] | Melden Sie sich, wenn Sie über einen Verkauf nachdenken |
| Erbe | Immobilie geerbt? Was jetzt zu tun ist, auf einer Seite erklärt | Checkliste kostenlos anfordern |
Welche Werbeaussagen sind riskant?
Makler-Werbung wird häufig abgemahnt, meist wegen Irreführung nach § 5 UWG. Diese Aussagen sind durch Urteile belegt problematisch:
- Eine kostenlose Bewertung zu bewerben ist grundsätzlich nicht zu beanstanden. Problematisch wird es, wenn mehr versprochen als gehalten wird.
- Alleinstellungen wie „Marktführer“ oder „Nr. 1 im Viertel“ müssen Sie belegen können, etwa mit einer nachprüfbaren Zahl verkaufter Objekte im genannten Gebiet und Zeitraum.
- Dieser Abschnitt ersetzt keine Rechtsberatung. Makler im IVD können Werbemittel vorab prüfen lassen.
| Aussage | Problem | Entscheidung |
|---|---|---|
| „Hausverkauf zum Höchstpreis“ | Nachprüfbare Aussage, kann als Spitzen- oder Alleinstellungsbehauptung irreführen | OLG Hamburg, 09.12.2021, 5 U 180/20 (Revision beim BGH unter I ZR 4/22 eingelegt) |
| „Bestpreis“ | Untersagt; der bloße Austausch von „Höchstpreis“ durch „Bestpreis“ gilt als kerngleicher Verstoß | LG Leipzig, 05 O 552/22; LG Konstanz, 9 O 17/22 |
| „Immobilienbewertung in zwei Minuten“, „in 3 Minuten berechnen“ | Irreführend, wenn statt eines Werts nur eine Kontaktaufforderung kommt | LG Berlin, 103 O 69/20; LG Tübingen, 20 O 74/21 |
| „Für Verkäufer provisionsfrei“ / „Dienstleistung kostenlos“ | Irreführend, wenn tatsächlich eine Provision anfällt oder die Kosten auf die andere Seite verlagert werden | LG Leipzig, 05 O 552/22; LG Bremen, 12 O 197/21 |
| „Wir suchen für unsere vorgemerkten Kunden …“ | Irreführend, wenn kein bestimmter Interessent dahintersteht (Fall aus der Vermietung) | LG Stuttgart, 40 O 76/15 KfH |
| Sternebewertungen | Durchschnitt reicht, aber Anzahl und Zeitraum der Bewertungen müssen genannt werden; dazu Hinweis, ob und wie die Echtheit geprüft wird | BGH, 25.07.2024, I ZR 143/23; § 5b Abs. 3 UWG |
Welche Angaben gehören auf den Flyer?
Für einen reinen Akquise-Flyer gibt es weniger Pflichtangaben, als oft angenommen wird. Die Pflicht, Identität und Anschrift anzugeben (§ 5b Abs. 1 UWG), greift bei einer „Aufforderung zum Kauf“, also wenn eine Leistung mit Merkmalen und Preis so angeboten wird, dass der Verbraucher das Geschäft abschließen kann. Die Informationspflichten für Makler nach der Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung, etwa Aufsichtsbehörde und Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung, müssen vor Vertragsschluss bereitstehen, typischerweise im Impressum der Website und in den Vertragsunterlagen.
In der Praxis gehören trotzdem auf jeden Flyer: vollständiger Firmenname, Anschrift, Telefon und Website. Das schafft Vertrauen, und wer mit einem Preis wirbt, etwa „Bewertung für 0 €“, ist damit auf der sicheren Seite.
Unadressiert oder Eigentümerbrief: Was sagt der Datenschutz?
Unadressierte Flyer verarbeiten keine personenbezogenen Daten. Zu beachten ist nur der „Keine Werbung“-Aufkleber: Wird er missachtet, kann der Haushalt auch vom Werbenden Unterlassung verlangen, nicht nur vom Verteiler (BGH, VI ZR 182/88).
Adressierte Eigentümerbriefe sind heikler. Die Namen der Eigentümer aus dem Grundbuch zu ermitteln, um wegen eines Verkaufs Kontakt aufzunehmen, ist nicht zulässig: Dafür besteht kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht (OLG München, Beschluss vom 18.02.2026, 34 Wx 36/26 e). Briefwerbung an eigene oder zulässig erworbene Adressen stützt sich auf das berechtigte Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Die Datenschutzkonferenz verlangt dabei, bei Fremddaten die Quelle zu nennen, und empfiehlt, auf jeder Werbesendung auf das Widerspruchsrecht hinzuweisen, getrennt von anderen Informationen.
Ein Mittelweg ist die teiladressierte Sendung der Post („An die Bewohner des Hauses“), die sich zum Beispiel auf freistehende Einfamilienhäuser beschränken lässt. Kosten und Ablauf stehen im Artikel Postwurfspezial und Postaktuell.
Wie oft und auf welchem Weg verteilen?
Branchenratgeber raten, das Gebiet lieber zu begrenzen und die Kampagne im Abstand weniger Monate zu wiederholen. Eine feste Regel, wie oft Eigentümer angesprochen werden sollten, gibt es nicht; entscheidend ist, dass der Name präsent bleibt, wenn der Verkaufsgedanke reif ist. Ein Gebiet, das Sie viermal im Jahr bespielen können, ist besser als eines, das Sie einmal abdecken.
Für die Verteilung kommen Postwurf, private Verteiler und Beilagen infrage. Was sie kosten und wie man einen seriösen Verteiler erkennt, zeigen die Artikel Flyer verteilen lassen: Kosten 2026 und Seriöse Flyerverteilung erkennen.
Alle Briefkastenwege haben dieselbe Lücke: Bundesweit tragen 30,9 % der Briefkästen einen „Keine Werbung“-Hinweis (ZMG, 2024), in Großstädten oft mehr. Gerade in kaufkräftigen Vierteln erreicht der Postwurf deshalb einen Teil der Eigentümer nie. Bei der Kleiderbügelwerbung übergibt eine Textilreinigung den Flyer mit der gereinigten Kleidung, auch an diese Haushalte, und Stammkunden sehen ihn bei jedem Besuch erneut. Das passt zur Wiederholungslogik des Farmings. Für Makler gibt es das als Viertel-Abo mit exklusiver Reinigung und Gebietsschutz, Details auf der Branchenseite Immobilien.
Häufige Fragen
Was sollte auf einem Makler-Flyer stehen?
Ein konkreter Anlass (Verkauf in der Nachbarschaft, Marktbericht, Bewertungsangebot), ein Nutzen für den Eigentümer, genau eine Handlungsaufforderung mit Telefon oder QR-Code sowie Name, Foto, Firmenname und Anschrift des Maklers.
Darf ein Makler mit „Verkauf zum Höchstpreis“ werben?
Das ist riskant. Das OLG Hamburg hat „Hausverkauf zum Höchstpreis“ als irreführende Spitzenstellungsbehauptung eingestuft (5 U 180/20). Auch „Bestpreis“ wurde untersagt.
Ist Werbung mit einer kostenlosen Immobilienbewertung erlaubt?
Ja, grundsätzlich. Irreführend wird es, wenn mehr versprochen als gehalten wird, etwa eine Bewertung „in zwei Minuten“, bei der am Ende nur eine Kontaktanfrage steht.
Darf ich Eigentümer über das Grundbuch ermitteln und anschreiben?
Nein. Nach dem OLG München besteht kein berechtigtes Interesse an der Grundbucheinsicht, wenn der Name nur ermittelt werden soll, um wegen eines Verkaufs Kontakt aufzunehmen (34 Wx 36/26 e).
Wie oft sollte ein Makler Flyer im selben Gebiet verteilen?
Eine feste Regel gibt es nicht. Ratgeber empfehlen ein begrenztes Gebiet und eine Wiederholung im Abstand weniger Monate, damit der Name präsent ist, wenn der Verkauf konkret wird.
Brauche ich auf einem Akquise-Flyer die Angaben aus dem Energieausweis?
Nein. Die Pflichtangaben nach § 87 GEG gelten für Anzeigen zu einem konkreten Objekt vor Verkauf oder Vermietung, nicht für Flyer, die Eigentümer allgemein ansprechen.
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Quellen
- immowelt-impuls: Flyer und Briefwerbung für Immobilienmakler (2026)
- onOffice: Erfolgreiche Immobilien-Akquise
- OLG Hamburg, 09.12.2021, 5 U 180/20: „Hausverkauf zum Höchstpreis“ (Volltext)
- Wettbewerbszentrale: Branchenbericht Immobilienwirtschaft 2022
- Wettbewerbszentrale: Irreführende Werbeaussagen zur Dauer der Immobilienbewertung (LG Berlin, 103 O 69/20)
- ivd-plus: Wettbewerbsrecht für Makler (LG Bremen, 12 O 197/21)
- ratgeberrecht.eu: LG Stuttgart, 40 O 76/15 KfH, „vorgemerkte Kunden“
- WBS Legal: BGH, I ZR 143/23, Werbung mit Sternebewertungen
- § 5b UWG (Wesentliche Informationen, Bewertungen)
- § 87 GEG (Pflichtangaben in Immobilienanzeigen)
- § 2 DL-InfoV (Informationspflichten)
- § 656c BGB (Halbteilung der Maklerprovision)
- OLG München, Beschluss vom 18.02.2026, 34 Wx 36/26 e (Grundbucheinsicht)
- Datenschutzkonferenz: Orientierungshilfe Direktwerbung (Februar 2022)
- urteile.news: BGH, VI ZR 182/88, „Keine Werbung“-Aufkleber
- immoverkauf24: Maklerprovision nach Bundesland (Recherche April 2025)
- AK OGA: Immobilienmarktbericht Deutschland, Wohnimmobilien 2025
- Hamburg: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Pressemeldung)
- IVD-Bildungsinstitut: Eigentümer-Leads für Makler (Kosten je Verkaufsauftrag)
- BDZV: Werbeverweigerer 2024 (ZMG-Auswertung)
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